Jedni marzą o willi z basenem, inni po prostu o możliwości zamieszkania we własnych czterech kątach na skrawku ziemi w urokliwej dzielnicy. Tych ostatnich jest zdecydowanie więcej, a dzięki wprowadzeniu nowych przepisów spełnienie marzeń jest bliższe niż kiedykolwiek. Do tej pory było również bardzo opłacalną alternatywą dla średniej wielkości mieszkania. Czy dom bez pozwolenia w 2024 roku pozostał dobrą odpowiedzią na szalejące ceny mieszkań?
Od kilku lat ceny mieszkań w każdym kolejnym roku ustanawiają rekordy. Chociaż deweloperzy i osoby zajmujące się wynajmowaniem posiadanych lokali mają powody do radości, z całą pewnością nie można powiedzieć tego samego o ludziach planujących nabycie swoich własnych czterech kątów. Zmiana przepisów w prawie budowlanym ma przynieść ulgę przynajmniej części osób planujących zakup nieruchomości. Jak budowa domu bez pozwolenia w 2024 roku wypada na tle zakupu mieszkania i dlaczego idea budowy niewielkich domków podbiła serca tak wielu Polaków?
Dlaczego dom bez pozwolenia staje się marzeniem coraz większej liczby Polaków?
Własny dom to marzenie wielu, niestety marzenie bardzo kosztowne. Konieczność dysponowania odpowiednim kapitałem lub zdolnością kredytową pozwalającą na jego pozyskanie skutecznie powstrzymywała wielu potencjalnych inwestorów przed rozpoczęciem inwestycji. Do tej pory jedynym wyjściem dla osób z ograniczonym budżetem oraz tych, którzy nie chcieli brać na barki ciężaru kredytu hipotecznego, była budowa niewielkich domków o powierzchni do 35 m2. Ich popularność w ostatnich latach gwałtownie rosła, czemu sprzyjały m.in. liczne filmy nagrywane przez inwestorów, pokazujących w szczegółach kolejne etapy wznoszenia budynków – od wbicia pierwszej łopaty, aż po przeprowadzkę.
Taka “improwizacja”, oparta na prawie zezwalającym na budowę altanek ogrodowych, była ciekawym rozwiązaniem dla młodych rodzin bez dzieci. Pozwalała zamieszkać na swoim za niewielką część ceny mieszkania w nowym budownictwie i to w dodatku na kawałku własnej ziemi. Z racji niewielkich kosztów inwestycji, małe domy bez pozwolenia stanowiły zwykle punkt wyjścia do budowy większego budynku. Ogromnym atutem projektów domów do 35 m2 były również zredukowane do absolutnego minimum kwestie formalne, będące dla osób decydujących się na budowę „pełnowymiarowych” czterech kątów prawdziwym utrapieniem. Oczywiście takie rozwiązanie nie było pozbawione wad (m.in. ze względu na ciasnotę), jednak pozwalało na osiągnięcie życiowego celu, który wcześniej wydawał się mało realny.
Jeszcze kilka lat temu maleńki dom bez pozwolenia na budowę pozwalał zamknąć koszt inwestycji w kwocie nie przekraczającej 50000 zł. Ostateczna cena zależała od stopnia zaangażowania w proces budowy inwestorów – im więcej prac wykonywano samodzielnie, tym niższy był jej koszt. Rekordziści potrafili wykończyć swoje domki w standardzie “pod klucz” za mniej niż 30000 zł. Przeglądając oferty mieszkań nietrudno zauważyć, że za taką cenę trudno kupić kawalerkę w starym budownictwie, nawet w małych miejscowościach. Tymczasem nowe regulacje prawne sprawiły, że domy bez pozwolenia stały się jeszcze atrakcyjniejszą alternatywą dla mieszkania.
PRZECZYTAJ TEŻ: Spadek cen mieszkań jednak nie nastąpi?
Rewolucja w prawie budowlanym dała jeszcze większe możliwości
Co zmieniła nowa ustawa? Przede wszystkim metraż, który do tej pory był największą wadą mikrodomów. Inwestorzy zyskują jeszcze większe pole do manewru, ponieważ zaktualizowane przepisy umożliwiają stworzenie naprawdę przestronnego miejsca do życia. Przejdźmy do konkretów – ile może mieć dom bez pozwolenia w nowych regulacjach? Całkiem sporo, bo do 70m2. Co więcej budynek taki możemy powiększyć o poddasze, dodając maksymalnie kolejnych 20m2. W sumie uzyskujemy więc aż 90m2 – a na takiej powierzchni w komfortowych warunkach może funkcjonować rodzina w układzie 2+2. M.in. dlatego w kontekście nowych zmian w prawie budowlanym mówi się o rewolucji – Polacy zyskali możliwość budowy “prawdziwych” domów od ręki. Wcześniej budynki o zbliżonej powierzchni również cieszyły się popularnością, jednak wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Tymczasem dopełnienie formalności wiązało się nie tylko z dodatkowymi wydatkami, ale było również czasochłonne.
Co ważne od teraz wspomniany limit dotyczy nie dwóch, a jednej kondygnacji. Do tej pory powiększony metraż był efektem kreatywności Polaków – do parteru o powierzchni 35m2 dodawano antresolę. W ten sposób omijano przepis zabraniający powstawania altanek liczących więcej, niż jedną kondygnację (antresola nie jest uznawana za piętro). Ze względu na powyższe domy bez pozwolenia stają się naprawdę łakomym kąskiem dla wielu inwestorów z mniejszym budżetem. W cenie średniej wielkości mieszkania otrzymujemy bowiem możliwość posiadania własnej nieruchomości z ogrodem. Bez problemów z parkowaniem, uciążliwymi sąsiadami, ryzykiem wzrostu czynszu oraz pełną prywatnością. Innymi słowy wszystkim tym, z czym zwykle wiąże się zamieszkiwanie w bloku. Zbyt piękne, aby było prawdziwe? Bynajmniej. Są jednak pewne haczyki, które mogą skutecznie zniechęcić wiele osób przed inwestycją. Dlaczego dom bez pozwolenia w 2024 nie każdemu się opłaci?
PRZECZYTAJ TEŻ: Czy rynek biurowy poradzi sobie z kryzysem?
Każdy kij ma dwa końce, czyli jak to wygląda w praktyce?
Korzyści związane z budową domu bez pozwolenia są niezaprzeczalne. Niestety, jak w każdym przypadku, prócz wielu zalet takie rozwiązanie ma też pewne wady. Dlatego warto uwzględnić je przed podjęciem decyzji o formule w jakiej zamierzamy realizować inwestycję. Największym ryzykiem związanym z budową domu bez pozwolenia może być… odpowiedzialność. Z formalnego punktu widzenia inwestor decydujący się skorzystać z takiej możliwości nie musi korzystać z usług kierownika budowy. To z jednej strony pozwala na osiągnięcie znacznych oszczędności, z drugiej jednak stanowi spore ryzyko. W przypadku nieszczęścia konsekwencje wszelkich zaniedbań spadną na inwestora, czyli Ciebie.
Drugim, równie istotnym, jest kwestia późniejszej odsprzedaży swojej nieruchomości. Na potencjalnego kupca informacja o tym, że dom powstał własnym sumptem może zadziałać odstraszająco. Tym samym wartość naszej własności będzie niższa, niż obiektów powstających “klasycznie”. Jeżeli zatem mały dom rozważamy nie jako rozwiązanie docelowe, a jedynie punkt wyjścia do nabycia z czasem “pełnowartościowego” budynku warto mieć to na uwadze.
Ułatwienia w prawie budowlanym przyniosły również inne, mniej oczywiste konsekwencje. Duży popyt na materiały budowlane przy ograniczonej podaży doprowadził do gwałtownego wzrostu cen, a te i tak rosły systematycznie od kilku lata. Co gorsza zwiększenie zainteresowania budową własnego domu przyczyniło się również do… wzrostu cen działek budowlanych. W efekcie potencjalne oszczędności może “zjeść” ogólny wzrost kosztów, tymczasem to właśnie ograniczanie kosztów było jedną z największych zalet jakie niesie ze sobą takie rozwiązanie. I dlatego postawienie na dom bez pozwolenia w 2024 nie dla każdego może być optymalnym rozwiązaniem.
Czy dom bez pozwolenia w 2024 jest nadal dobrą alternatywą dla mieszkania?
Odpowiedź na powyższe pytanie jest dość banalna – to zależy. Decyzję o wyborze pomiędzy mieszkaniem a domem, zarówno “klasycznym” jak i “bez pozwolenia”, powinny poprzedzić staranne analizy. Prócz kwestii dotyczących potrzeb, upodobań i zagadnień praktycznych muszą one objąć również wnikliwe kalkulacje finansowe. Biorąc pod uwagę obecne perturbacje na rynku materiałów budowlanych budowa domu bez pozwolenia może okazać się równie kosztowna jak zakup mieszkania. Tym bardziej, jeżeli zamierzasz zdać się na pomoc fachowców, których stawki godzinowe również szybują w górę.
Z tego powodu tak ważna jest wspomniana już “samodzielność”. Szacując wydatki musisz zastanowić się ile prac będziesz w stanie wykonać we własnym zakresie lub z nieodpłatną pomocą przyjaciół. Instalacja elektryczna, instalacja wodno-kanalizacyjna, ogrzewanie, czy konstrukcja więźby dachowej to tylko kilka najważniejszych etapów budowy, na których możesz zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Prócz fachowej ręki przyda się też sporo wolnego czasu – nie tylko na prowadzenie samych prac, ale również poszukiwanie cenowych okazji. “Optymalizowanie” projektu i rezygnacja lub zastępowanie pewnych elementów bardziej ekonomicznymi mogą okazać się niezbędne, aby utrzymać kosztorys na zakładanym poziomie.
Czy zatem dom bez pozwolenia w 2024 roku nadal ma sens? Jeżeli masz (lub zamierzasz nabyć) umiejętności niezbędne do wykonania większości prac, a do tego jesteś łowcą cenowych okazji – z całą pewnością wyjdziesz na swoje. Kreatywni i pracowici mogą naprawdę wiele zaoszczędzić – najlepszym przykładem są dostępne w sieci reportaże z placów budowy. Co ważne koszt inwestycji będzie znacznie mniejszy przy metrażu zbliżonym do mieszkania, a do tego zyskasz własny kawałek przestrzeni na świeżym powietrzu. Innymi słowy wszystko w Twoich rękach – dosłownie i w przenośni.
